Valeur fiscale des immeubles à Genève : +12% en 2025, ce qui change pour les propriétaires

Le 18 juin 2023, les citoyens genevois ont accepté en votation populaire la loi 13030 sur les estimations fiscales de certains immeubles (LEFI). Cette loi, entrée en vigueur le 1er janvier 2025, modifie en profondeur les règles d'estimation des valeurs fiscales pour les propriétaires immobiliers du canton. Elle remplace le dispositif antérieur de 2018 qui prévoyait une majoration de 7% par an jusqu'en 2028. Le taux retenu est désormais de 12% pour la période fiscale 2025, comme l'indique l'administration fiscale cantonale genevoise sur son site officiel.

Concrètement, la valeur fiscale de votre bien immobilier (villa, appartement en PPE) mentionnée dans votre déclaration d'impôt cantonal et communal (ICC) sera majorée de 12% pour l'année 2025. Cette majoration vous sera communiquée dans l'information au contribuable pour la déclaration 2025. À titre d'exemple, un bien dont la valeur fiscale était de 800 000 CHF passera à 896 000 CHF, soit une augmentation de 96 000 CHF de la base imposable pour l'impôt sur la fortune cantonal.

L'impôt fédéral direct (IFD) n'est pas concerné par ce changement, car la Suisse ne connaît pas d'impôt sur la fortune au niveau fédéral. Seul l'impôt cantonal et communal (ICC) est impacté. C'est une distinction essentielle à comprendre pour éviter de surévaluer l'impact fiscal global. Le contribuable genevois verra son impôt cantonal sur la fortune augmenter proportionnellement à la hausse de la valeur fiscale, mais pas son impôt fédéral.

La LEFI apporte également deux autres changements majeurs pour les propriétaires immobiliers. Premièrement, pour les immeubles détenus par des personnes physiques et affectés à leur résidence principale, le montant de l'impôt immobilier complémentaire est réduit à 0,2 pour mille de la valeur fiscale. Deuxièmement, en cas de vente d'un bien immobilier après une durée de propriété de 25 ans ou plus, le taux de l'impôt sur les bénéfices et gains immobiliers est désormais fixé à 2%. Ces mesures visent à alléger la charge fiscale des propriétaires de longue durée.

Une exception importante subsiste : les biens achetés, construits ou légués durant les 10 dernières années ne sont pas soumis à la majoration de la valeur fiscale. Leur valeur fiscale reste calculée selon les règles en vigueur à la date d'acquisition, basée sur le prix d'achat ou la valeur réelle actualisée. Si vous avez acheté votre bien en 2018 ou après, vérifiez auprès de votre fiduciaire si la majoration de 12% s'applique ou non à votre situation.

Attention à ne pas confondre valeur fiscale (utilisée pour l'impôt sur la fortune) et valeur locative (utilisée pour l'impôt sur le revenu). Ce sont deux notions distinctes qui suivent leurs propres règles d'indexation. La valeur fiscale concerne l'impôt cantonal sur la fortune, tandis que la valeur locative concerne l'impôt sur le revenu. Une confusion entre ces deux notions est l'une des erreurs les plus fréquentes dans les déclarations d'impôt des propriétaires genevois.

Enfin, sachez qu'à plus long terme, l'imposition de la valeur locative sera abolie au niveau fédéral le 1er janvier 2029, comme l'a confirmé l'administration fiscale genevoise en mars 2026. Cette réforme majeure modifiera profondément la fiscalité immobilière suisse. Chez MVO Fiducia, nous suivons ces évolutions de près et vous accompagnons dans l'optimisation de votre situation fiscale immobilière à Genève. Contactez-nous pour une analyse personnalisée de votre dossier.