Steuerwert von Liegenschaften in Genf: +12% im Jahr 2025, was sich für Eigentümer ändert

Am 18. Juni 2023 haben die Genfer Stimmberechtigten das Gesetz 13030 über die Steuerbewertung bestimmter Liegenschaften (LEFI) angenommen. Dieses am 1. Januar 2025 in Kraft getretene Gesetz ändert die Regeln für die Bewertung von Steuerwerten für Immobilieneigentümer im Kanton grundlegend. Es ersetzt die frühere Regelung von 2018, die eine jährliche Erhöhung um 7% bis 2028 vorsah. Der Satz beträgt nun 12% für die Steuerperiode 2025, wie die Genfer Kantonale Steuerverwaltung auf ihrer offiziellen Website mitteilt.

Konkret wird der Steuerwert Ihrer Liegenschaft (Villa, Eigentumswohnung) in Ihrer kantonalen und kommunalen Steuererklärung (KKS) für das Jahr 2025 um 12% erhöht. Diese Erhöhung wird Ihnen in der Steuerinformation für die Erklärung 2025 mitgeteilt. Beispiel: Ein Objekt mit einem Steuerwert von 800 000 CHF steigt auf 896 000 CHF, eine Erhöhung der Bemessungsgrundlage für die kantonale Vermögenssteuer um 96 000 CHF.

Die direkte Bundessteuer (DBG) ist von dieser Änderung nicht betroffen, da die Schweiz auf Bundesebene keine Vermögenssteuer kennt. Nur die kantonale und kommunale Steuer (KKS) ist betroffen. Dies ist eine wesentliche Unterscheidung, um die steuerliche Gesamtauswirkung nicht zu überschätzen. Genfer Steuerzahler werden ihre kantonale Vermögenssteuer proportional zum Anstieg des Steuerwerts erhöht sehen, nicht jedoch ihre Bundessteuer.

Das LEFI bringt auch zwei weitere wichtige Änderungen für Immobilieneigentümer. Erstens wird für von natürlichen Personen als Hauptwohnsitz genutzte Liegenschaften die Ergänzungssteuer auf 0,2 Promille des Steuerwerts gesenkt. Zweitens beträgt der Satz der Grundstückgewinnsteuer bei Verkauf nach 25 Jahren oder mehr Besitzdauer nun 2%. Diese Massnahmen zielen darauf ab, die Steuerlast für Langzeitbesitzer zu verringern.

Eine wichtige Ausnahme bleibt bestehen: In den letzten 10 Jahren gekaufte, gebaute oder geerbte Liegenschaften unterliegen nicht der Steuerwerterhöhung. Ihr Steuerwert wird weiterhin nach den zum Erwerbszeitpunkt geltenden Regeln berechnet, basierend auf dem Kaufpreis oder dem aktualisierten tatsächlichen Wert. Wenn Sie Ihre Liegenschaft 2018 oder später erworben haben, prüfen Sie mit Ihrem Treuhänder, ob die 12%-Erhöhung auf Ihre Situation anwendbar ist.

Achten Sie darauf, den Steuerwert (für die Vermögenssteuer) nicht mit dem Eigenmietwert (für die Einkommenssteuer) zu verwechseln. Es handelt sich um zwei verschiedene Konzepte mit eigenen Indexierungsregeln. Der Steuerwert betrifft die kantonale Vermögenssteuer, während der Eigenmietwert die Einkommenssteuer betrifft. Diese Verwechslung ist einer der häufigsten Fehler in den Steuererklärungen Genfer Immobilieneigentümer.

Schliesslich wird die Besteuerung des Eigenmietwerts auf Bundesebene am 1. Januar 2029 abgeschafft, wie die Genfer Steuerverwaltung im März 2026 bestätigte. Diese bedeutende Reform wird die schweizerische Immobilienbesteuerung grundlegend verändern. Bei MVO Fiducia verfolgen wir diese Entwicklungen genau und unterstützen Sie bei der Optimierung Ihrer immobiliensteuerlichen Situation in Genf. Kontaktieren Sie uns für eine persönliche Analyse Ihres Dossiers.