Eigenmietwert in Genf: jährliche Indexierung bestätigt und Abschaffung für 2029 geplant

Der Eigenmietwert ist eine Schlüsselgrösse der Einkommenssteuer für Immobilieneigentümer in Genf. Seit November 2018 hat die Verordnung des Staatsrates über den Eigenmietwert (RVL) die Indexierungsregeln grundlegend geändert. Vorbei sind die Zeiten, in denen die Indexierung nur alle fünf Jahre stattfand: Seit Inkrafttreten der RVL erfolgt die Indexierung jährlich. Der verwendete Index ist nicht mehr der Schweizerische Landesindex der Konsumentenpreise (LIK), sondern der von OCSTAT (Kantonales Amt für Statistik) für frei vermietete Wohnungen Ende Mai veröffentlichte Index.

Für das Steuerjahr 2025 beträgt der OCSTAT-Index 125,3 Punkte (Basis 100 im Jahr 2007), ein Anstieg von +1,7% gegenüber 2024 (123,2 Punkte). Dieser moderate, aber stetige jährliche Anstieg ist seit 2019 zu beobachten: +0,9% (2019), +0,8% (2020), +0,9% (2021), +0,8% (2022), +1,1% (2023), +1,3% (2024), +1,7% (2025). Kumuliert über 2018-2025 beträgt der Anstieg +12,5%, was eine erhebliche Erhöhung der Steuerlast für Genfer Immobilieneigentümer darstellt.

Konkret: Wenn Ihr Eigenmietwert 2018 24 000 CHF betrug, erreicht er 2025 etwa 27 000 CHF. Diese Erhöhung um 3 000 CHF zusätzliches steuerbares Einkommen führt zu einer geschätzten Mehrsteuer von 600 bis 900 CHF pro Jahr, je nach Ihrem Grenzsteuersatz. Für Eigentümer von hochwertigen Liegenschaften (Eigenmietwert von 50 000 CHF oder mehr) kann die Auswirkung mehrere tausend Franken pro Jahr betragen.

Bei der direkten Bundessteuer (DBG) verhält es sich speziell. Da der Eigenmietwert von den Kantonen für die kantonale Steuer festgelegt wird, folgt die DBG automatisch denselben Regeln. Eine von Genf beschlossene Erhöhung des Eigenmietwerts wirkt sich somit automatisch auf die Bundessteuer aus. Es gibt keinen separaten Eigenmietwert für die DBG: Der für die KKS verwendete Betrag dient auch als Grundlage für die DBG.

Wichtige Neuigkeit: Die Abschaffung der Besteuerung des Eigenmietwerts wurde auf Bundesebene bestätigt. Sie tritt am 1. Januar 2029 in Kraft. Diese lang diskutierte Reform wird ein als komplex und manchmal unfair empfundenes System beenden. Eigentümer werden nicht mehr auf ein theoretisches Mieteinkommen besteuert, aber Hypothekarzinsen werden nicht mehr in gleicher Weise abzugsfähig sein. Die genauen Modalitäten dieses Übergangs werden in den kommenden Jahren präzisiert, aber es ist wichtig, jetzt zu antizipieren.

Bis 2029 müssen Genfer Immobilieneigentümer die jährliche Erhöhung des Eigenmietwerts in ihrer Steuererklärung berücksichtigen. Es ist möglich, den von der Verwaltung geschätzten Eigenmietwert anzufechten, wenn er offensichtlich nicht dem Marktwert entspricht, indem man eine individuelle Expertise beantragt. Dieses von der Steuerverwaltung geregelte Verfahren erfordert solide Nachweise (Vergleich mit Marktmieten, Zustand der Liegenschaft usw.).

Bei MVO Fiducia verfolgen wir die Entwicklung des Genfer Eigenmietwerts und unterstützen Sie bei der Optimierung Ihrer Steuererklärung. Ob Sie Eigentümer einer Wohnung, einer Villa oder eines Renditeobjekts in Genf sind, wir helfen Ihnen, Ihren Eigenmietwert korrekt zu deklarieren und die Abschaffung 2029 zu antizipieren. Kontaktieren Sie uns für einen persönlichen Termin.